东京二手公寓卖不动了

刚刚公布的2026年8月二手公寓数据，房价还没跌，房子开始卖不动了。

先说结论：当下的东京二手公寓，全线成交量下滑，都心成交量腰斩，库存连续8个月膨胀，都心3区跌到疫情期间级别。

2026年8月，东京都二手公寓全体成交价6826万日元，同比仅微降0.4%，环比降2.5%，看着还算平稳。

看点在于成交量：全体成交件数1562件，同比暴跌18.7%，环比跌16.2%，都心3区、城东、城南、城北、城西、多摩六大板块全部同比环比双双转负，创下近一年最低纪录。

最夸张的是都心3区（千代田、中央、港）：成交价1.4175亿日元，同比逆势上涨4.5%，成交件数却只有154件，同比暴跌38.9%，是近一年最低水平。

要知道，比这更低的纪录，上一次出现在2020年4月第一次紧急事态宣言期间：只有98件。

同时，东京二手公寓库存件数2.8万件，同比暴增21.3%，已经连续8个月增加。

当前，都心三区库存已经达到5197套，同比暴增58.1%。这个数字，可能比房价涨了4.5%重要得多。

现在的高价，其实是极少数高端大户型成交撑起来的平均数假象，市场本身并没有真的走强。

都心3区挂牌价与成交价的差距从6月的7212万、7月的7113万，8月骤缩到4802万。

卖家开始扛不住库存压力，主动松口降价。

为什么当下的公寓卖不动了？

一来价格太贵，去过几年上涨太多，普通工薪题本家庭很难承受当下的房价；

二来是日银加息，6月政策利率上调到1.0%，创31年新高，这个月要调到1.25%。固定利率Flat35已经从今年初的2%出头一路涨到8月的3.29%，短短几个月涨了一个多百分点。买房这笔账，利息成本肉眼可见地在变重。

三来是过去几年东京楼市里面积累了大量投资和短期交易资金。2024年购入、1年内转手的新建公寓，东京都占比8.8%，创2018年以来新高；东京23区更是高达9.7%，葛饰区26.5%、新宿区20%，堪称高周转重灾区。

这些短期转卖里，81.1%的交易方是法人，也就是俗称的“转卖”炒房机构，靠低买快卖赚差价。

2024年购买的东京23区新建公寓中，有9.7%在一年之内再次被出售。而这些短期交易里面，81.1%是法人。

以上三个因素，让观望，成了当下购房者的主流心态。

过去买了就涨，买了就赚，买了就能出手的上升期，短期是不可能了。现在成交量全线腰斩，意味着炒房机构囤下的房子，转手周期只会被迫拉长，资金成本叠加库存高企，短线套利的算盘正变得越来越难打。

那些拿过去三年的涨幅，去推算未来三年的涨幅的投资客，很容易被挂住。

尤其是高杠杆、低租金回报、完全依赖房价上涨赚钱的投资方式，风险正在快速上升。

东京的房价还没崩，但是利率和库存这两把刀，才刚开始发力，风险不容小觑。

租金回报率和流动性，可能是接下来各位投资客最应该考虑的因素。

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